Jak wystąpić ze spółki cywilnej, która jest „właścicielem” nieruchomości?
Zgodnie z art. 869 § 1 k.c. wspólnik spółki cywilnej może z niej wystąpić, wypowiadając swój udział na trzy miesiące naprzód na koniec roku obrachunkowego, jeśli spółka została zawarta na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie umowy spółki cywilnej przez wspólnika następuje poprzez złożone pozostałym wspólnikom oświadczenia. Zasadnicze pytanie jakie pojawia się przy problematyce wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej, to forma w jakiej należy złożyć oświadczenie, jeśli w skład majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej wchodzi własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Podkreślenia wymaga, że w sytuacji przystąpienia nowego wspólnika do spółki cywilnej, jeśli do współwłasności łącznej dotychczasowych wspólników należy własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości, zmiana umowy spółki cywilnej w zakresie przystąpienia wspólnika powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 164/06. Na uzasadnienie swojego stanowiska skład sędziów SN powołał się na art. 860 § 2 k.c. i art. 77 k.c.oraz przepisy dotyczące formy prawnej przeniesienia prawa własności (art. 155 § 1 k.c.). Sąd Najwyższy stwierdził, że fakt, iż umowę spółki cywilnej można zawrzeć i zmienić w formie pisemnej dla celów dowodowych, nie oznacza, że od tej zasady nie mogą istnieć wyjątki. Tak więc, jeśli przyszli wspólnicy chcą zawrzeć umowę spółki cywilnej, w której mają zamiar być współwłaścicielami nieruchomości należącej tylko do jednej z nich, obowiązane są do zachowania wymogów przewidzianych dla przeniesienia własności nieruchomości, czyli formy aktu notarialnego. W przeciwnym bowiem przypadku nie zostanie skutecznie ustanowiona współwłasność łączna nieruchomości. Tą samą zasadę należy odnieść do przystąpienia wspólnika do spółki cywilnej. Aby przenieść na niego współwłasność nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego dotychczasowych wspólników, należy dokonać zmiany umowy spółki cywilnej w formie aktu notarialnego, gdyby bowiem forma określona w art. 860 § 2 k.c. miała odnosić się również do przeniesienia własności, miałoby to wyraz w tym przepisie.
Większość doktryny i orzecznictwo nie ma wątpliwości, że powyższy pogląd Sądu Najwyższego jest słuszny jeśli chodzi o przystąpienie wspólnika do spółki cywilnej, natomiast wątpliwości rodzą się przy zagadnieniu wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej, w której nieruchomość jest objęta współwłasnością łączną wspólników. Sąd Najwyższy wydając uchwałę z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10 stwierdził, że wobec faktu, iż między wspólnikami spółki cywilnej występuje współwłasność łączna (a nie w częściach ułamkowych), opiera się ona na określonym stosunku osobistym. Zatem współwłasność łączna składników majątkowych należących do wspólników spółki cywilnej ustaje w wyniku zakończenia stosunku podstawowego. Sąd Najwyższy podkreślił, że treść uprawnień zarówno, co do całości majątku wspólnego lub poszczególnych składników jest ściśle związana z statusem wspólnika spółki. Zatem wspólnik spółki cywilnej wypowiadając umowę spółki cywilnej, kończy tym samym stosunek osobisty z pozostałymi wspólnikami, które to zachowanie skutkuje ustaniem więzi majątkowej z pozostałymi wspólnikami. Wobec regulacji art. 871 k.c., Sąd Najwyższy wyciągnął wniosek, że skoro rozliczenie ze wspólnikiem obejmuje wypłatę substratu pieniężnego także w stosunku co do części wartości majątku wspólnego, wspólnik występujący traci zarówno uprawnienia wynikające z członkostwa, jak i uprawnienia rzeczowe do majątku wspólnego. Odrzucając pogląd niektórych, że wypowiedzenie umowy spółki cywilnej może nastąpić w dowolnej formie, a późniejsze przeniesienie prawa własności nieruchomości powinno nastąpić w formie aktu notarialnego, Sąd Najwyższy w powyższej uchwale opowiedział się za poglądem, że na skutek wystąpienia wspólnika wspólny majątek staje się współwłasnością pozostałych wspólników spółki cywilnej z mocy prawa. Analizując w jakiej formie powinno być złożone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy spółki cywilnej, sięgając do przepisów ogólnych wobec braku uregulowania formy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy spółki cywilnej, Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 77 § 1 k.c. nie może być stosowany, gdyż nie można wystąpienia wspólnika ze spółki traktować jako zmiany umowy. Nawiązawszy do art. 77 § 3 k.c., zauważył, że forma oświadczenia o odstąpieniu lub wypowiedzeniu umowy powinna być stwierdzona pismem, nawet jeśli umowa pierwotna została zawarta w formie szczególnej. Zatem SN wykluczył możliwość zastosowania w drodze analogiiart. 158 k.c., bowiem wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej nie stanowi postaci umownego przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego Sąd Najwyższy stwierdził, że „skuteczne jest wypowiedzenie udziału w spółce cywilnej złożone w formie pisemnej także wówczas, gdy do majątku wspólników należy nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania, gdyż jednostronny akt wystąpienia przez wspólnika ze spółki pociąga za sobą nie tylko skutek obligacyjny, ale także podporządkowany mu skutek rzeczowy, ze względu na nadrzędne, konstytuujące znaczenie, jakie w spółce cywilnej ma istnienie osobistej więzi korporacyjnej w postaci członkostwa w spółce.” Jednak Sąd Najwyższy ostatecznie ze względu na regulację art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym do wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, przyjął, że oświadczenie wspólnika o wypowiedzeniu umowy spółki cywilnej powinno być złożone z podpisem notarialnie poświadczonym.
Dodatkowo dla pełnego zobrazowania rozbieżności w orzecznictwie SN należy wskazać, że w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2008 r., sygn. akt I CSK 473/07 wskazano, że także wystąpienie ze spółki cywilnej wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości, gdy wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości. Sąd Najwyższy poparł swoje stanowisko powołaną na początku wpisu uchwałą SN w sprawie o sygn. akt III CZP 164/06, stwierdzając przy tym, że szczególna postać współwłasności łącznej między wspólnikami spółki cywilnej pozostaje bez znaczenia dla istoty problemu. Bowiem zarówno przystąpienie jak i wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, w której współwłasnością łączną jest objęta nieruchomość, jest odmianą przeniesienia własności. W przypadku wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej następuje zmiana kręgu współuprawnionych, a istnienie pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej współwłasności bezudziałowej jest okolicznością irrelewantną dla rozstrzygnięcia.
Oczywiście powołane powyżej uchwały Sądu Najwyższego nie są wszystkimi zapadłymi w stosunku do tej problematyki orzeczeniami, jednak w pełni dają obraz przyczyn przyjęcia takich, a nie innych stanowisk. Osobiście opowiadam się za stanowiskiem SN przytoczonym jako ostatnie, że w przypadku zarówno wystąpienia jak i przystąpienia wspólnika do spółki cywilnej należy zachować formę aktu notarialnego dla tych oświadczeń w przypadku, gdy w skład majątku objętego współwłasnością łączną wspólników spółki cywilnej wchodzi nieruchomość ze względu na odpowiednie zastosowanie art. 158 k.c. Uważam bowiem, że wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej rodzi określone konsekwencje w stosunku do składników majątkowych pozostających we współwłasności łącznej pozostałych wspólników spółki cywilnej. Ma tu bowiem miejsce swoiste przeniesienie własności nieruchomości. Wypłata ekwiwalentu pieniężnego za część wartości wspólnego majątku następuje w zamian za przypadanie „większej części” we współwłasności pozostałym wspólnikom po jej rozwiązaniu lub wypowiedzeniu i na tym m. in. polega swoiste przeniesienie własności nieruchomości wynikające ze stosunku, jakim jest umowa spółki cywilnej, dla którego wymagana jest forma szczególna aktu notarialnego. Oczywiście nie podważam w tym momencie bezudziałowości majątku wspólnego przysługującego wspólnikom spółki cywilnej, jednak nie można przyjąć za Sądem Najwyższym (uchwała z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10), że z mocy prawa własność nieruchomości przechodzi na pozostałych wspólników na gruncie art. 871 k.c. Zachowanie formy aktu notarialnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy spółki cywilnej rozwiązuje również problem możliwości wykreślenia z księgi wieczystej występującego wspólnika, przez co nie trzeba sztucznie odnosić się do art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Wyrażony w tym wpisie pogląd jest oczywiście wyrazem tylko mojego przeświadczenia, bo nigdy nie wiadomo, jakie stanowisko przyjmie sąd rozstrzygając konkretny spór, jednakże w tym wypadku moje przekonanie jest także bezpieczne, bowiem mimo iż sąd będzie miał inne zdanie na temat formy wypowiedzenia umowy spółki cywilnej, forma aktu notarialnego sprawi, że oświadczenie będzie na pewno skuteczne, a przecież także skuteczności wymaga się w wykonywanym przez mnie zawodzie 
